厦门国贸以11.947亿元摘得北京丰台桥南地块 溢价率15.65

6月18日，北京土拍市场迎来丰台桥南城中村改造项目B区FT00-1507-9001地块的现场竞价。经过143轮举牌，厦门国贸以11.947亿元成功摘得该地块，溢价率15.65%，成交楼面价约5.67万元/平方米。
此次拿地是厦门国贸时隔近三年再度在北京公开市场新增土储，上一宗地块为2023年11月顺义新城的“璟上兰园”项目。

四环内低密地块的隐形成本

该地块位于西三环与西四环之间，丰台站北侧约500米，属于四环内成熟建成区。用地性质为R2二类居住用地，占地面积约19163平方米，地上建筑规模21079平方米，容积率仅1.1，限高45米，绿地率30%。
1.1的容积率在西三环至西四环间极为稀缺，限高45米意味着未来可规划6至11层洋房或小高层产品，按建筑规模推算可售房源约百套，属典型的“小而美”改善盘。

但低密属性背后存在较高隐形成本：地块西、南、东三面均须无偿配建3条对外开放的市政街坊路，合计占地超4000平方米，由竞得人建设后无偿移交丰台区城市管理委员会。

此外，地块形状呈“尖角长靴”状，东南侧尖角用地难以排布住宅楼栋。中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，扣除配建道路后有效容积率将升至1.4左右，有效楼面价接近7万元/平方米。剔除道路和尖角用地后，剩余住宅用地实际容积率预计在1.6左右，低密属性有所削弱。

现场竞价出现插曲 区域库存高企

竞价过程中发生一段小插曲：某轮报价时厦门国贸卡点举牌，但彼时主持人三声报价已落槌，随后招商再度举牌并提出异议，双方离场协商后重返竞拍现场。最终144轮举牌过后（原文为143轮，此处保持原文数据），厦门国贸摘地。
这一插曲提醒各参与方，卡点举牌与不规范举牌行为可能引发争议。

值得关注的是，今年以来丰台供地节奏明显加快。前四个月未有宅地出让，但自4月30日起万泉寺、太平桥、蒲黄榆、桥南地块相继成交，两个月内集中出让4宗宅地，全部位于环线核心区。
然而集中供应的另一面是库存压力。中指研究院数据显示，今年以来丰台供应与成交双双放量，推出面积同比大增308%，成交规划面积同比增长75%。区域广义存量已达170.5万平方米，去化周期逼近40个月，消化压力不容回避。

周边新房市场表现与专家研判

周边新房市场印证了库存压力。地块西北侧的懋源煜泽台、璟瑜、璟廷三个项目今年前5个月合计网签仅45套，网签均价8.38万元/平方米。南侧的北京中国府和君礼著前5个月分别网签10套和9套，均价分别为9.43万元/平方米和8.94万元/平方米。
二手房方面，周边次新项目金融街融府挂牌均价约7.4万元/平方米，北京中国府、钓云台挂牌均价分别达10.9万和10.2万元/平方米。综合周边价位，业内预判本项目未来售价或在10万元/平方米左右。

张凯分析认为，桥南地块核心优势在于板块内缺乏同档次新房直接竞争，溢价空间相对清晰。短板则在于地块体量过小、社区感与私密性先天不足；铁路噪声可能削弱实际居住体验。此外周边多为2000年前后建成的老社区，城市界面一般，对品质感知存在负面影响。

行业趋势与项目前景

当前新房产品迭代周期持续缩短，产品力快速攀升，而地价同步下行。存量新房与新产品之间的差距越拉越大，一旦错过销售窗口便可能陷入“既无力与新盘竞争、也难以通过降价快速出清”的困境。张凯指出，政府供地节奏应更加审慎，对库存高企或新盘集中入市的板块宜阶段性暂停新增供应。
对厦门国贸而言，凭借1.1容积率的低密稀缺性、四轨交会的顶级交通配置（地块周边形成“四轨交会+高铁枢纽”格局：距地铁10号线泥洼站直线350米，距9号线丰台东大街站约470米；1公里范围内覆盖4条地铁线、5座站点、3大换乘站），以及四环内区位价值，桥南地块具备打造差异化改善产品的先天条件。但在丰台整体库存承压、竞品环伺的环境下，能否通过精细化产品定位和精准定价打开市场，将考验这家闽系房企在京的操盘实力。（文章来源：中国经营报）