武汉多个老旧小区启动原拆原建 青山21街坊十余户居民已搬回新居

在2025年8月中央明确支持老旧住房自主更新、原拆原建之后，武汉一批试点项目陆续呈现阶段性进展。其中，青山21街坊原拆原建项目已有十余户居民搬入原址新建的房屋，黄陂六中小区、万松园路251号、湖北大学危旧改等项目也在推进当中。

从中央文件到落地项目

2025年8月，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。这一政策指向的是不搞大规模拆迁，而是在原有地块上拆除危旧房、按现行标准建造新房，让老住宅原地升级为好房子。

武汉是较早开始探索的城市之一。青山21街坊、黄陂六中小区、万松园路251号以及湖北大学危旧改项目等，虽规模不大，却直面老旧小区设施老化、产权分散和居民共识难等深层问题。

回原址、留邻里

搬回青山21街坊新居的居民提到，“原来的地方、原来的家”是最打动他们的地方。一些人过去因拆迁搬走后，因割舍不下几十年邻里情和熟悉的菜场、医院、公园，又悄悄回到老地方租房聚居。原拆原建在不离开原址、不拆散邻里的条件下，完成了居住条件的整体升级。

与过去的修缮或异地还建不同，原拆原建彻底告别预制板结构房屋不隔音、不保暖、管线杂乱、无电梯甚至无独立厨卫等短板，新建住房在户型设计、建筑质量上均按新标准执行。

从D级危房到多方协商样本

万松园路251号项目涉及一栋被鉴定为最高危险等级的房屋——D级危房，104户居民因意见难以统一，项目一度停滞4年。转机出现在居民成立联合社之后，由住户自己协商方案、自己决定重大事项。

D级危房是指房屋危险性鉴定中评定为整体危险的级别，通常意味着承重结构已不能满足安全使用要求。

设计方根据居民反馈累计修改了30多版图纸，最终每一个人都在方案中看到了自己的诉求得到回应，共识由此达成。

当地基层干部称，原拆原建的最大难点不是资金和技术，而是如何让成百上千户利益多元、诉求各异的居民达成一致。这一过程倒逼治理方式从“我说你听”转向“大家商量”，从“替民做主”转向“让民做主”。

补齐老旧小区功能短板

原拆原建不是孤立地盖房子，而是以现代社区标准统筹居住设计。过去几十年积存下来的养老设施缺失、停车位不足、电动自行车充电难、消防通道不畅等问题，借改造机会一次性补齐。养老服务、社区服务、物业管理、便民商业同步跟进。

在资金筹集上，各项目因地制宜。黄陂六中小区引入平台公司垫资代建，湖北大学危旧改项目争取专项资金和银行贷款支持，走出了一条“政府引导、市场参与、居民共担”的路径。

被撬动的城市发展理念

不新增建设用地，却在老地方建起好房子并补齐公共服务短板，这被视作内涵式发展的具体实践。绿色建材、智能建造、装配式装修等业态在“小而美”的更新项目中获得新的应用空间，老城区也借此重燃烟火气与消费力。

从居民个体看，自己决策、自己监督工程质量带来的不仅是称心的房子，还催生了作为城市主人翁的成就感与自信。业内人士指出，一个能自行商量把楼拆了再建起来的社区，更有能力应对未来的公共事务。

尽管有专家将其形容为“城市更新中一块难啃的骨头”，但多个试点已证明，原拆原建在改善居住条件的同时，也在推动治理思维从包办式向自主式转变，并重新编织紧密的邻里关系。

江汉区万松园路危楼原址重建 104户居民自筹资金预计年底回迁

5月24日，江汉区万松园路251号工地，85岁的陈前昌来到现场查看进度。地基正逐步成形，他估算着年底前就能搬回这里。

歪斜老楼拆除后原址动工

脚下这片地原先是一栋八层老楼，因墙体开裂、整栋向南倾斜，已无法继续居住。今年2月，旧楼完成拆除，原址重建工程同步启动。

整个项目由104户居民自己出钱、自己做主，推动老地方建起新家。这也是武汉全市首例按照“原址、原貌、原状”原则实施的城市更新项目。

“新房子按新标准、新材料、新规范建，住着放心。”陈前昌隔三岔五来工地看一眼，对新房满是期待，“有电梯，有天然气，采光也好，都符合老年人的要求。晚年能住上这种质量的房子，觉得很幸福！”

“三原”原则与自筹更新模式

所谓“原址、原貌、原状”，是指在房屋原坐落地块重建，保持原有建筑外部风貌和内部户型权属格局，但全部采用现行的建筑标准、材料和规范进行施工。

这一模式将更新决策权与出资责任归于住户自身，让居民无需搬离熟悉的生活圈，就能在原址获得符合新标准的居住条件。项目为此类危旧房集中改造提供了依托住户自主更新的运作参照。

• 重建后配备电梯、天然气，改善采光设计
• 依据现行标准与新材料施工，契合老年居民需求
• 居民共同筹资并主导推进，年底计划回迁

武汉黄陂六中小区52户居民自组联合社原拆原建 17层新楼预计年底交付

5月26日，黄陂区前川街道六中小区的工地上，一栋17层的新住宅楼正从地基向上延伸。按计划，今年年底，原址的52户居民将搬回新建楼房。而半年前，这里仍矗立着三栋建于20世纪80年代的危旧房。

居民自主组建联合社 厘清供地路径

危旧房改造的启动难题，往往在于资金怎么来、又怎么回。六中小区项目走了另一条路：52户居民自行成立“合作化改造联合社”，与相关部门多次讨论后，形成了一整套围绕土地出让的建设思路。

合作化改造联合社是由业主自发组成的非营利性组织，代表全体住户协调改造事务、参与规划决策，并作为签约主体对接后续土地拍卖与建设环节。

在政府政策的支持下，原址提升建设空间，增加楼层与总户数，由拆旧建新的方式完成更新。随后，联合社通过“委托拍卖”方式，将地块公开推向市场，开发企业以市场化的方式竞得土地并负责建设。

从3栋52户扩至17层112户 出售多余房源覆盖成本

原本3栋低矮老楼共52户，改造后变为1栋17层住宅，总户数达到112户。还建需求满足之后，多余出来的房源进入市场销售，回笼资金。

同步结合城市更新相关政策，项目争取了一部分资金支持，用以覆盖建设成本。整个循环，不再单纯依赖财政投入，而是通过增容、销售、运营实现资金自我平衡。

入选武汉第二批城市更新名单 模式被指可复制

现阶段，该项目已入选武汉市第二批“五改四好”城市更新片区名单。曾经让多方感到棘手的危旧房，正在转化为一套可复制的实操经验，直接回应了城市更新中最核心的资金难题：钱从哪里来，又怎么回得去。

“自主更新、原拆原建”的模式，通过在原有土地上升高楼层、增加户数，再引入市场化拍卖与开发，搭建出了无须大额财政兜底的更新闭环。

武汉首个住宅合作社危旧房改造试点交付 134户居民入住

5月25日上午10时，青山区冶金大道旁的新沟桥街道科苑社区21街，一栋32层新楼内电梯频繁起落，邻居相互问候声与装修电钻声交织。这里是武汉市以“住宅合作社”模式推进的首个危旧房改造试点项目，自去年年底交房以来，134户居民正陆续迁入。

公共配套集中落地

与原社区相比，该项目的公共空间配置出现显著变化。在17楼架空层，一处面积达655平方米的“空中花园”嵌入楼体。地下空间则规划了120个停车位，路面一侧设置90余个电动自行车充电桩。这些在老旧社区中长期处于紧缺状态的配套设施，在此次改造中一并落成。

住宅合作社是一种由居民共同参与、政府引导、专业机构协助实施的危旧住房改造模式，其运作逻辑区别于传统的开发商主导拆迁路径。

项目定位与参与主体

科苑社区21街所在的新沟桥街道，是青山区下辖的行政单元。该改造试点被定位为全市范围内率先采用“住宅合作社”模式的危旧房更新案例。从入住进度看，134户已交付房屋正处于集中装修期，楼内陆续有住户迁入。

空间分配与生活配套扩容

“空中花园”的出现，将655平方米的公共绿化区域植入高层住宅内部。地下车位与路面充电桩的增设，则分别回应了机动车停放需求与电动自行车用户的充电日常。这三类配套在同一时段交付，使得首批住户对居住条件改善感知较为直接。

从冶金大道一侧望去，新楼已取代原有低矮老旧的社区形态。居民从交付到装修再到实际入住的过渡，正在5月的装修高峰中持续推进。

湖北大学危旧改项目新楼将于9月交付 居民主导模式实现原地换房

5月22日，湖北大学危旧改项目南区两栋新楼进入室内施工阶段。马路对面16栋建于二十世纪八九十年代的教工宿舍楼里，业主将在今年9月拿到新家钥匙，原地完成从老房到新房的置换。

老楼超八成楼龄过25年 管网设施全面老化

这批湖大社区教工宿舍楼大多没有电梯，内部管网与配套设施已严重老化。根据项目方提供的信息，超过八成的房屋楼龄在25年以上，长期面临使用功能退化的问题。

三方共担机制：居民出一点、政府补一点、企业让一点

与常见的政府或开发商主导模式不同，该项目走出一条“居民主导、政府支持、企业落实”的合作化改造路径。所谓合作化改造，即由房屋产权人自发形成改造意愿，牵头协调方案，政府在规划审批、补贴资金等方面给予支撑，开发企业则通过合理让利参与具体建设，三方共同分担建房成本。

“居民自己部分出资，原地拆旧建新。”项目方这样概括流程。

多元筹资渠道的建立，使单方难以承担的资金缺口被分摊，最终实现了项目整体的资金平衡。居民承担一部分建房费用，政府提供政策性补贴，企业通过优化利润空间予以支持。

80平方米换93平方米 居民补款40余万元

已签约的教职工中，有人从原80平方米的旧房升级到93平方米的电梯新房，个人补缴差价40多万元。业主对此表示：“这个价钱、这个地段换套电梯房，我觉得值。”就地安置的方案，让老住户无需搬离熟悉的生活圈，维持了原有的邻里关系。

室内施工最后冲刺 9月启动交房

项目工程师周先雄持续跟进南区新楼的室内施工进度。随着收尾工作推进，16栋老旧宿舍楼的业主将陆续完成安置。该项目也为同类老旧小区在资金筹措和居民动员上，提供了一种可参照的实践样本。