武汉市探索老旧住房原拆原建模式，推动城市更新范式转变

一项旨在改善老旧小区居住条件、保留社区邻里关系的城市更新实践，正在武汉多个试点展开。随着《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，这一不搞大拆大建、在原址上实现“翻新”的改造模式，正从政策倡导走向具体实践，成为解决老旧住房问题的新路径。

以“两原”留住生活记忆

在武汉青山21街坊，已有十余户居民搬入了原址重建的新居。对于他们而言，原拆原建最核心的吸引力在于两个“原”字：原来的地方，原来的家。居民表示，多年的邻里情谊与熟悉的生活环境是宝贵的生活记忆与品质。

“原拆原建最吸引人的，就是两个‘原’字——原来的地方、原来的家。”

原拆原建不仅仅是物理空间的更新。城市更新正从过去“有没有”住房，转向追求“好不好”的居住品质。对于大量建于上世纪七八十年代的预制板结构老房，其在隔音、保暖、管线布局以及电梯、独立厨卫等方面的先天不足，使得简单的修修补补难以根治问题。原拆原建从建筑结构本身着手，被认为是解决这类老房顽疾的有效方法。

政府角色转换：从包办者到引导者

区别于过去政府大包大揽的异地拆迁模式，原拆原建强调“自主更新”。这意味着政府角色正从“包办者”转向“引导者”，负责搭建平台、提供政策并守住安全等底线。居民则成为更新过程的主体，需要自行协商方案、决策重大事项并监督工程质量。

角色转换的背后，是解决共识难题的深层治理变革。实践中最大的挑战往往并非资金或技术，而是如何让成百上千户诉求各异的居民达成一致。以江汉区万松园路251号一栋D级危房为例，该项目涉及104户居民，在四年间因意见不一而迟迟无法推进。

• 青山21街坊：居民已开始回迁新居。
• 黄陂六中小区：引入平台公司垫资代建。
• 万松园路251号：成立居民“联合社”自行协商。
• 湖北大学危旧改项目：争取专项资金和银行贷款支持。

资源整合与基层协商共治

共识的达成需要有效的基层协商机制。万松园路251号项目的转机在于由政府引导成立了居民“联合社”，让群众自己主导协商。设计方为此修改了超过30版图纸，力求在方案中平衡各方利益。这一过程本身，就在塑造社区的自治能力。

在此过程中，“城市更新”被定义为一项内涵式发展的具体实践。它不依赖新增建设用地，而是在原有地块上通过改造，系统性补齐养老、停车、充电、消防等公共服务短板。这不仅优化了投资与产业逻辑，也为绿色建材、智能建造等新业态提供了应用场景。

这一模式也推动了资源整合方式的变化。由于不能完全依赖政府财政，也不能仅靠居民自身力量，武汉各试点探索了“政府引导、市场参与、居民共担”的多元路径。黄陂六中小区引入了平台公司垫资代建，湖北大学危旧改项目则争取了专项资金与银行贷款，体现了因地制宜解决问题的思路。

发展内涵的重构与长远价值

专家指出，原拆原建的价值在于其“样本意义”，它几乎触及了城市发展转型中的全部核心命题。这并非简单的物理更新，而是一场对城市发展价值观的深层校准。它要求将人的感受、记忆与美好生活作为工作的出发点和落脚点，在城市更新中不仅要算经济账，更要算人心账。

原拆原建带来的长远改变，超越了新建筑本身。它通过让居民深度参与决策与监督，培养了居民作为城市主人翁的成就感和“我能行”的自信，实现了从“要我改”到“我要改”乃至“能改好”的转变。最终，每一处向着“人的方向”推进的改造，都将让城市真正成为一个承载集体记忆与美好生活的生命体。

江汉区一栋危楼原地重建，85岁老人年底可望回迁

在武汉市江汉区万松园路251号，一栋8层老楼因存在安全隐患，于今年2月被拆除。目前，该项目正处于原地重建的施工阶段。据业主介绍，工程有望在年底竣工，届时原住户即可迁回新居。

危楼原址重建工程展开

施工现场，建筑工人正忙于地基部分的作业。此地原有一栋楼体倾斜、墙体开裂的8层住宅，被鉴定为危楼后不再适合居住。为了保障居民生命财产安全与改善居住条件，相关部门决定对其进行拆除并原址重建。

居民的期盼

今年已经85岁的陈前昌是原住户之一。5月24日，他再次来到工地查看工程进展。看到地基一天天成形，老人心中对于年底能够“搬回来了”的期盼也愈发笃定。

“看看新房建得怎样了。”

陈前昌老人时常前来工地踱步的举动，反映了原址重建方式对于维系居民社区归属感的重要性。这种做法避免了居民因迁至他处而面临的社会关系与生活习惯的重新适应问题。

关于“危楼”与“原地重建”

在建筑工程领域，“危楼”通常指因设计、施工缺陷，或受自然灾害、年久失修等因素影响，导致结构主要受力构件承载力不足，随时可能发生坍塌危险的房屋。“原地重建”则是在原建筑拆除后，在同一地块上重新规划和建造新楼，其流程包括原址拆除、规划设计、报建审批及新楼施工等多个环节。

武汉104户居民自筹资金原址建新居 探索城市更新新模式

武汉市一项由居民自主出资、自主决策的城市更新项目正加紧施工。该项目涉及104户居民，在老屋原址上按照新的建筑标准重建家园，成为当地首例遵循“原址、原貌、原状”原则的更新实践。

项目获居民认可 新居标准全面提升

居民陈前昌频繁前往工地查看进展，对未来的新生活充满期待。他指出，新建的房屋将严格遵循新标准、采用新材料、符合新规范，这让他感到居住安全有所保障。更令他满意的是，新居配备了电梯和天然气，室内采光条件也得到了优化，充分考虑了老年群体的生活便利性。“晚年能住上这种质量的房子，觉得很幸福！”陈前昌表示。

该案例探索了居民深度参与改善自身居住条件的新路径。

“三原”原则下的城市更新

该项目明确将“原址、原貌、原状”作为改造的核心原则。其中，“原址”指房屋在原有地块上重建，不改变居民熟悉的地理和社区环境；“原貌”则意在保留建筑外观风格与社区原有的风貌特征；而“原状”强调项目旨在改善居住条件而非变更产权或用途。这一模式为在不改变社区文脉的前提下提升居住品质提供了参考。

据介绍，该项目由居民自发组织，在达成一致意见后共同出资建设，整个过程充分体现了“自己做主”的核心理念。

六中小区危旧房改造项目以市场化路径解决资金难题

一座17层的新楼正在黄陂区前川街道六中小区的工地上拔地而起，这标志着一种创新的危旧房改造模式正在落地。该项目以拆旧建新为基础，通过销售多出房源及多元运营实现资金平衡，为52户居民年底实现原址回迁提供了市场化解决方案。

市场化机制破解自主更新资金瓶颈

危旧房改造的核心挑战在于资金。六中小区通过成立由52户居民组成的“合作化改造联合社”，与相关部门共同确定了项目的具体供地与建设路径。在政府政策支持下，项目通过增加楼层和户数来提升建设空间。一个关键转变是，最终由“联合社”通过“委托拍卖”方式公开出让土地，开发企业以市场化方式竞得后进行建设。

改造后，原有3栋52户的低矮老楼，将被1栋17层112户的新住宅所取代。

“合作化改造联合社”在这里承担了项目发起和组织协调的关键角色，是实现居民自主更新意愿的核心载体。“委托拍卖”则指产权人委托专业机构公开拍卖其资产的一种交易方式。项目运作的逻辑在于，满足原52户的还建需求后，多出的60套房源可进入市场销售。同时，项目结合城市更新相关政策争取资金支持，用以覆盖建设成本。这种模式从根本上回答了城市更新中“钱从哪来，又怎么回”的难题。

项目入选城市更新名单 形成可复制经验

凭借其创新模式，六中小区项目已成功入选武汉市第二批“五改四好”城市更新片区名单。“五改四好”体现了当地城市更新工作的具体目标导向，其入选意味着该项目获得了官方层面的认可与支持。这为老旧危房的改造提供了一套具有参考价值的市场化操作经验。

该项目的推进表明，通过算好“平衡账”，引入商业、车位等多元运营收益，老旧小区原拆原建的资金难题有望得到系统性破解。一个曾经被视为改造“硬骨头”的片区，正转变为一个具有推广价值的示范案例。

新沟桥街道科苑社区21街134户危改迁入新居

5月25日上午，武汉市青山区冶金大道旁，科苑社区21街一栋32层的新楼内，电钻声与邻居们的打招呼声交织，标志着这里首批居民的迁入。作为全市首个“住宅合作社”模式危旧房改造试点，该楼栋已于去年年底交付，目前134户居民正进行装修并陆续搬家。

公共配套集中“上新”改善居住体验

与原有老旧社区相比，新楼栋的公共配套得到了显著补充和升级。居民们注意到，一度稀缺的停车与活动空间在这次改造中得到了重点安排。

17楼的架空层被设计为面积达655平方米的“空中花园”，为居民提供了休闲活动场所。

同时，社区在地下规划了120个停车位，并在路边设置了超过90个电动自行车充电桩，以应对日益增长的停车与充电需求。

“住宅合作社”模式简介

本次改造试点采用的“住宅合作社”模式，是一种由居民共同参与、合作推进的住房建设或更新形式。在这一模式下，相关利益方通过合作社这一组织载体，协作完成危旧房的拆除重建与回迁安置工作。

业内人士指出，这种模式有助于在城区更新过程中，更直接地回应和满足原有住户的实际居住需求。此次改造项目的顺利推进与交付，为后续类似项目的实施提供了参考案例。

湖北大学危旧改项目南区新楼完成主体，居民9月入住新电梯房

5月22日，湖北大学危旧改项目南区的两栋新建住宅楼正在进行室内施工。负责该项目的工程师周先雄在现场紧盯工程进度，确保按计划推进。今年9月，原住在马路对面老旧宿舍楼的住户们就能拿到新家的钥匙。

老旧宿舍楼困境与居民主导的合作改造

与这两栋新楼一街之隔的，是16栋建于上世纪八九十年代的湖大社区教工宿舍楼。据了解，这些老楼中超八成的楼龄已超过25年，普遍存在无电梯、设施陈旧、管网老化等问题。为了解决老楼住户的居住难题，湖北大学危旧改项目探索并实施了一种被称为“合作化改造”的新模式，其核心原则是“居民主导、政府支持、企业落实”。

在这种模式下，居民通过部分出资，实现了在原有地块上拆除旧房、建造新房的愿望。

个人投入与价值认同

“合作化改造”模式得到了居民的积极响应。有参与项目的教职工表示，自己补充了40多万元，便从原有的80平方米住房换购了一套93平方米的新房。“这个价钱、在这个地段换到一套电梯房，我觉得很值。”这位住户的发言，反映了居民对改善居住条件的迫切需求和对此种改造模式的认可。所谓“原拆原建”，指的就是在原有土地上进行拆除并重新建设，居民最终能够回迁至同一地理位置的新居。

“三让利”合力破解资金难题

项目资金如何平衡是实现“原拆原建”的关键。据项目介绍，为解决此难题，构建了被称为“居民出一点，政府补一点，企业让一点”的多元筹资渠道。通过三方共同分担建房成本，项目最终实现了资金平衡。这种多方协作的机制，为同类城市更新项目提供了可参考的解决路径。

有分析认为，这一探索性实践的本质，是用改革的思路来破解城市更新中的现实难题。它为改善老旧小区居住条件、提升城市宜居性，提供了一种新思路。整个改造过程通过多方协同，旨在让社区生活更美好，并增强居民的获得感。