首批公募REITs上市满五周年 市场运行总体平稳

近日，中国基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）迎来首批产品上市五周年。五年前，首批9只公募REITs正式在沪深证券交易所挂牌上市，标志着中国资本市场这一全新金融产品的正式落地。

五周年回顾：资产类型与市场表现

根据公开信息，首批上市的公募REITs资产类型涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、垃圾处理及生物质发电、污水处理等多个基础设施领域。从五年运行情况看，上述产品整体保持了较为稳定的分红记录，市场交易流动性逐步改善。

业内人士指出，公募REITs在拓宽社会资本投资渠道、盘活存量基础设施资产方面发挥了积极作用。

公募REITs的定义与运作逻辑

公募REITs，即公开募集的基础设施证券投资基金，其核心是通过发行收益凭证，汇集投资者资金，交由专业管理机构进行不动产或基础设施项目投资与运营。产品收益主要来源于基础设施项目产生的租金、收费等现金流，并将大部分收益以分红形式分配给持有人。

规则解析：产品结构中的双轨制

从产品结构看，公募REITs采用“公募基金+资产支持证券（ABS）”的双层架构。即投资者通过认购公募基金份额，间接持有由ABS底层资产所有权或经营权对应的基础设施项目。这一设计既实现了资产的证券化，也隔离了破产风险。

市场影响：为金融服务实体经济提供新通道

五年来，公募REITs市场的扩容和常态化发行，为原始权益人提供了权益型融资渠道，缓解了基础设施项目长期资金占用与短期退出之间的矛盾。对于投资者而言，该产品提供了与股票、债券相关性较低的中长期投资工具。

• 首批产品上市初期经历了价格波动，但后续逐步回归价值中枢。
• 当前市场已从试点进入常态化发行阶段，资产类型持续丰富。
• 相关制度建设也在期间逐步完善，包括扩募机制、审核流程等。

市场观察人士认为，公募REITs作为连接实体资产与资本市场的桥梁，其五年的稳健运行验证了这一模式在中国的可行性。

公募REITs五年募资2450亿元 86只产品实现全门类覆盖

截至2026年6月21日，全市场共有86只公募REITs上市，总募集规模达2450亿元。其中，上交所59只产品合计募资1760亿元，深交所27只产品合计募资688.49亿元。首批9只产品于2021年6月21日登陆沪深两市，当时募集规模仅为314亿元。

市场规模与资产类型实现双突破

国家金融与发展实验室副主任曾刚指出，五年间公募REITs市场实现了根本性蜕变，主要体现在市场规模跨越式增长、底层资产版图持续拓宽、扩募机制从破冰走向常态化。资产类型从起步时的高速公路和产业园，扩展到能源环保、保租房、仓储物流，再到2025年6月18日首批商业不动产REITs上市，基础设施和商业不动产“双轮驱动”格局落地。

“从资产类型的丰富度来看，中国用五年时间，走完了海外市场十几年的路。”——上海瑞思不动产金融研究院院长朱元伟

扩募机制常态化与监管框架成型

截至2026年6月21日，沪深两市共有20多单项目进入实质性扩募阶段，其中已有10单完成扩募上市（沪市8单、深市2单）。2025年年底，上交所“1+7+N”、深交所“1+7+6”规则体系全面落地，标志着公募REITs从“有没有”阶段正式迈入“好不好”阶段。审核端以管资产为核心，发售端引入高价剔除和分类配售机制，扩募端为已上市REITs提供了持续收购资产的制度通道。

投资者回报与制度价值显现

数据显示，近五年沪市REITs累计分红约240亿元，深市累计分红超100亿元。曾刚表示，公募REITs在宏观层面发挥着“存量资产激活器”的功能，将沉淀的基础设施资产转化为可流通的金融产品。对原始权益人而言，打通了“投资—运营—退出—再投资”的良性循环；对个人投资者而言，以千元门槛参与大型基础设施收益分配，是资产配置普惠性的重要突破。

专家视角：蜕变与短板并存

川财证券首席经济学家陈雳指出，发展成就包括市场规模与产品矩阵跨越式扩容、底层资产覆盖实体经济核心领域、市场扩容机制创新、行业监管规则体系成型完备。但同时，市场仍存在底层资产供给结构不均衡、部分细分品类流动性偏弱、估值分化波动加剧等短板。

结构性短板待补足：流动性、税收与扩募效率

曾刚直言，流动性不足是当前市场最突出的制约。建议尽快推出REITs ETF等指数化产品，适当降低战略配售锁定比例，完善做市商制度，并研究推进REITs纳入沪深港通。朱元伟指出，税收中性制度尚未建立，资产装入环节递延纳税和REITs层面分红税前扣除这两项税制均缺失，直接影响了原始权益人盘活存量的动力。曾刚同时表示，扩募机制效率偏低，扩募规模与首发规模之比远低于新加坡和美国市场水平，建议建立快速审批通道。朱元伟总结称，中国公募REITs用五年时间完成了从“0”到“1”的搭建，下一阶段是从“1”到“优”。