中信证券研报指出2026年下半年或迎房地产长周期底部

中信证券发布研究报告称，预计2026年下半年房地产市场有望迎来长周期底部。报告认为，多方面基本面变化已为房价回升构筑基础。

一线城市市场指标呈现修复态势

今年以来，一线城市二手房挂牌数量出现下降。市场正呈现完整改善链条的多梯级复苏特征。租赁端数据显示，租金回报率显著超越同期存款利率，且租金表现保持企稳。新房供给在品质方面远胜二手住宅。

完整改善链条在此指代二手房出售、置换与新房购买的全流程流转。租金回报率系年度租金净收益与房产总价值的比例。当前租售比优势为资金配置提供了明确的收益参照。

房企融资机制与经营策略调整

融资不再和规模挂钩，地产开发企业总部对区域的掌控力会显著提升。

从上海市场率先止跌回升的格局外推，越来越多的城市将实现房价止跌回升。房企的经营困境料将缓解，融资审批机制与开发规模脱钩后，资金获取不再单纯依赖体量扩张。

联合开发模式预计将明显减少。企业总部对区域项目的管控权限将增强，开发策略转向通过提升产品品质获取合理的产品溢价。经营性不动产相关营收的提升，将成为企业改善财务状况的关键路径。

• 融资规模与开发体量解绑
• 总部区域管控权集中
• 联合开发频次下降
• 产品溢价与经营性收入提升

　　全文如下

2026年76城二手房成交累计增长20% 房企融资与规模解绑

2026年下半年房地产市场长周期底部特征逐步显现。一线城市二手房挂牌量下降，租金回报率显著改善并超过存款利率。开发企业融资模式与区域管理逻辑发生调整，行业下行周期结束信号明确。

租金回报改善与二手房量价企稳

受房价持续调整影响，中国城市租金回报率已接近商贷利率水平，整体租金表现保持平稳。自2026年3月起，超过十个城市房价实现环比连续上行。二手房交易规模持续扩大，1至5月76城头部中介二手成交量累计同比增长20%。

本轮复苏持续时间较长。北京与上海核心城市二手房挂牌量较2025年高点下降约两成。住房消费自小户型热销阶段逐渐向改善型需求扩散。完整改善链条呈现多梯级复苏态势，指住房消费从刚性需求向置换改善需求过渡的阶段性特征。

开发端管理逻辑重塑

房企拓盘质素偏低的历史顽疾正在消除。过去融资要求与开发规模直接挂钩，限制了项目筛选空间。

2026年以来，融资考核标准解除规模限制。开发企业总部对区域项目的掌控力显著提升。联合开发模式明显减少。开发企业通过提升产品品质，已经能够获得必要的产品溢价回报。

经营性不动产相关营收提升对企业报表稳健程度产生直接影响。过去五年优质经营性资产占企业总资产比例不断提高。可持续的经营性现金流入占房企经营回款比例同步上升。这一转变意味着房企盈利模式正从单纯依赖开发销售向持有运营转型。

新房供给收缩与产品力分化

新房供给规模显著收紧。2026年前4个月房屋新开工面积仅为历史高点的不到三成。政策层面鼓励好房子建设，并正式承认产品品质溢价。

新房与存量房在安全、舒适、绿色、智慧等维度的品质差异不断扩大。开发企业有望通过持续提升产品力，推动行业走向高质量发展路径。

运营提质与投资策略

资产端去库存进程伴随运营水平提升。许多企业主动组建商场、文体、酒店等专业运营团队。长期来看，中国内地房企将逐步走向更低杠杆与更多持有资产的发展道路。

判断房价整体止跌，但局部和短期市场仍预计有波动。2026年6月起，由于季节因素，部分城市二手房房价转跌风险上升。部分投资性不动产整体供过于求，租金存在继续下降可能。

• 住宅开发整体风险有所下降，但产品竞争过程中部分企业面临销售速度不佳的压力。
• 房价是决定房企前景的关键变量。2026年房价止跌标志着行业下行周期结束。
• 企业分化主要取决于经营性资产运营能力差异与不良资产占比水平。建议投资者积极配置蓝筹地产企业。