建业地产30亿元出售旗下文旅资产 “只有河南”对应25亿元

日前，建业地产披露，将出售旗下“只有河南·戏剧幻城”及建业电影小镇相关资产，交易总价为30亿元。其中，河南知名文旅地标“只有河南·戏剧幻城”对应交易对价25亿元，接盘方为中信资本旗下的信宸资本。这一从河南文化中生长的现象级文旅IP由此迎来新的资本持有人。

资产组合：两大文旅项目

此次出售的核心资产为“只有河南·戏剧幻城”与建业电影小镇。“只有河南·戏剧幻城”从河南文化中生长，被视作现象级文旅IP，也是河南当地的文旅地标。建业电影小镇则是建业地产在文旅领域的另一布局，与前者构成资产包。

交易对价：总价30亿元，核心项目占25亿元

建业地产拟以30亿元出售旗下“只有河南·戏剧幻城”及建业电影小镇相关资产。其中“只有河南”交易对价25亿元。——建业地产公告

从对价分配看，“只有河南”项目的25亿元占据了总价约83%，电影小镇及附属资产对应剩余部分。这一分配表明，“只有河南”是本次交易的核心标的，其市场价格认可度显著高于另一资产。

收购方：信宸资本与中信资本

本次交易的收购方为信宸资本，隶属于中信资本控股有限公司。通过此次收购，信宸资本获得了“只有河南·戏剧幻城”在内的文旅资产控制权，标志着专业资本正式介入该IP的后续运营。

名词解读：“戏剧幻城”模式

“戏剧幻城”是以戏剧表演为核心、通过沉浸式场景营造吸引游客的文旅业态。“只有河南·戏剧幻城”即以河南本土文化为主题，集合多个剧场组团构成“幻城”，成为区域文旅创新的代表形态。

行业视角

此次交易结束后，建业地产将不再持有上述文旅资产。对于“只有河南”而言，新资本方的入驻能否带来内容或运营层面的提升，是市场关注的方向。同时，这一交易也反映出文旅资产作为产业标的，正在获得资本市场的更多关注。

• 交易总价：30亿元
• 核心资产：“只有河南·戏剧幻城”（25亿元）
• 收购方：信宸资本（中信资本旗下）

建业地产30亿元出售两大文旅项目 信宸资本25亿元接手“只有河南·戏剧幻城”

信宸资本近日通过收购目标公司100%股权，获得建业地产旗下“只有河南·戏剧幻城”相关资产包，对应交易对价为25亿元；同时一并收购的建业电影小镇资产包对价为5亿元。两项合计30亿元，可根据交割日营运资金净额、现金结余及负债作出调整。

资产包构成：物业、剧场与知识产权

公告显示，“只有河南”资产包包括文化旅游物业、演出场地和剧院、配套住宿、旅游酒店娱乐服务、餐饮业务，以及运营所需的设备、知识产权、合同和许可。电影小镇资产包内容类似，两者共同构成交易标的。

运营数据：全国性客流地标已成形

“只有河南”于2021年6月开园，以戏剧为核心内容，设有21个剧场，占地622亩，整体投入近60亿元。截至2025年末，项目累计观剧人次超过5800万；2025年单年观剧人次超过1800万，其中省外观众占比超过80%，年轻观众占比超过85%。

建业电影小镇2025年全年演出场次超1.58万场，接待观剧人次超450万。两大项目合计年接待人次已超千万。

亏损与账面折价：文旅资产共性挑战

公告数据显示，2025年两大文旅资产合计税后亏损约5.53亿元，已连续两年处于亏损状态。截至2025年末，两大项目合并备考账面净值为40.25亿元，30亿元的交易对价相较资产账面值折价超10亿元。

这一折价背后反映了大型文旅项目的共性现状：投资强度高、回收周期长，前期建设形成的折旧摊销与债务融资带来的利息支出，在项目培育期持续侵蚀利润。

从地产配套到独立内容IP

“只有河南”的成长路径在国内大型文旅项目中颇具代表性。不同于以游乐设施或古镇街区为主的传统景区，它试图让游客为内容而来，并在内容中停留。其价值更多来自原创戏剧内容、河南文化叙事和全国性品牌势能——对文旅行业而言，可被复制的空间和建筑并不稀缺，稀缺的是能让消费者“专程奔赴”的内容IP。

此次交易将资产剥离出房企体系，信宸资本接手后获得独立运营机会。信宸资本过往投资案例包括豪威科技、杰士邦、金可儿及嘉信立恒等，覆盖连锁消费、品牌运营、科技制造和企业服务；其关联方中信资本联合体还是麦当劳中国的控股股东。

流量变现与持续运营考验

信宸资本接手后，最值得观察的是“只有河南”如何完成从高客流文旅地标到成熟内容型运营资产的转换。沉浸式戏剧并非轻资产生意——演员与服务团队、剧目排演、舞台设备维护、内容迭代、淡旺季调度，均需长期投入。

公告亦明确提到，相关文旅资产属于资本密集型业务，运营、人力配置和维护需持续资金投入，且附带银行及其他债务，大部分现金流长期用于偿还相关债务。

具体来看，“只有河南”需要证明三项能力：一是把观剧人次转化为更高质量的人均消费，通过住宿、餐饮、夜游、文创、研学及城市周边联动提升客单价；二是提高复游率和非假日客流，依靠持续推出新剧目、新空间、新主题和新消费场景；三是协调资本回报与对内容的耐心，维持长期、稳定且不间断的内容投入。

“只有河南”的第一阶段是证明河南文化可以被转译为现象级旅游体验；第二阶段则是证明现象级旅游体验能建立可持续的现金流和利润体系。25亿元交易对价为项目打开了新的资本篇章，但其下一程价值仍取决于内容是否持续生长、游客是否持续停留，以及流量能否真正变成利润。