多个热点城市核心地块竞价数百轮 全国土地市场整体仍深度调整

近期，北京、上海、杭州等热点城市土地市场热度明显提升，多宗核心地块历经数百轮竞价，频频刷新区域乃至全国楼面价纪录。然而，在全国层面，土地市场整体依然面临深度调整。业内人士指出，当前的高溢价与高轮次竞价呈现“点状”分布，折射出房地产行业正从规模扩张向结构性修复与模式转型迈进。

核心地块竞拍激烈 区域楼面价纪录刷新

从具体城市看，一线城市及部分强二线城市的优质地块成为房企争夺焦点。以杭州为例，某宗宅地经过超过200轮竞价，最终成交楼面价突破5万元/平方米，创下该区域历史新高。北京、上海亦出现类似情形，多宗地块溢价率超过30%，竞价轮次较前期显著增加。

“点状高热”与整体市场分化并存

专家分析称，当前土拍市场的高热度并非普遍现象，而是集中在核心城市的核心地段，呈现“点状”特征。与此同时，三四线城市及非核心区域的土地出让仍显乏力，流拍与底价成交案例占比依然较高。这种分化格局说明，房地产行业正在告别过去“全面扩张”的模式。

“当前的土拍高热折射出房地产行业正从规模扩张向结构性修复与模式转型迈进。”——业内人士指出

所谓“楼面价”，是指土地成交总价除以规划建筑面积所得的单价，反映土地成本在项目售价中的直接占比。而“点状”特征则意味着热度仅在少数优质地块上集中爆发，并非整体市场的全面回暖。

行业修复路径：从规模驱动转向质量驱动

从土地市场的结构性信号来看，房企的投资逻辑已从“广撒网”转向“精选址”，更注重地块的区位优势、去化预期与利润率。这一趋势或推动行业加快向产品力、服务力等内核竞争维度转型，而非单纯依赖土地储备量的增长。

保利置业57.72亿元刷新深圳涉宅用地单价纪录 多地核心地块高溢价成交

进入6月以来，深圳、上海、杭州、苏州、北京等热点城市土地市场频现高溢价成交。深圳南山区一宗宅地经过291轮竞价，被保利置业以57.72亿元竞得，溢价率高达150.74%，成交楼面价达10.87万元/平方米，刷新当地涉宅用地单价纪录。仅一周后，前海桂湾宅地以35.25亿元成交，溢价率114%，楼面价9.6万元/平方米，成为前海新晋单价地王。

上海、杭州土拍溢价率突破40%

上海第四批次土拍连续两日出现“无封顶”竞价，5宗地块平均溢价率34%，闵行浦江镇与浦东新区南码头组合地块溢价率均突破40%。杭州4月成交11宗地块，总金额124.6亿元，平均溢价率33.5%，其中萧山区市北单元宅地由绿城与滨江联合体以57.26%高溢价拿下。

苏州北京核心地块受热捧

苏州金鸡湖右岸宅地吸引至少8家房企参拍，74轮竞价后中海以68920元/平方米楼面价摘得，溢价率30%。北京丰台区太平桥城中村改造地块经过151轮举牌，保利发展以41.544亿元总价竞得，溢价率15.40%。

市场基本面边际好转 二手房交易活跃

根据中指研究院数据，截至6月20日重点30城新房成交面积环比增长7.5%。同期20城二手住宅成交8.8万套，同比增长10.9%，上海、苏州同比增幅超20%，深圳、宁波超10%。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，北京、上海等地挂牌量较前期高点已回落约两成，反映市场预期从“集中抛售”回归理性，“挂牌收缩+成交放量”的组合显示二手房市场正从流动性修复走向供需再平衡，上海二手房价格已连续三个月环比上涨。

土地市场呈“点状高热” 整体投资持续下滑

克而瑞研究中心研究员王峥嵘指出，当前土地市场呈现明显的“点状高热”特征，一线、强二线核心地块高溢价频现，而三四线及远郊地块普遍流拍、多由城投底价兜底。

“核心城市投资依靠优质地块托底，个别地块高溢价成交，但全国开发投资整体下滑趋势难以扭转。”普睿数智研究中心总监马千里表示。克而瑞研究中心数据显示，1-5月房地产开发投资累计同比跌幅较上期扩大2.5个百分点，较2025年同期显著扩大约5.5个百分点；1-5月百强房企新增土地储备的货值、金额和建筑面积同比分别下降41.7%、43.9%和24.8%，创近五年最低水平。

房企高溢价拿地逻辑转变：争夺确定性资产与生存权

王峥嵘分析，当下房企高价拿地并非单纯追逐项目利润，核心城市核心地段具备稳定去化预期，被视为资金避险的“确定性资产”。存量更新时代，土地竞争不再是简单的“价高者得”，政企协同、复杂项目操盘能力成为新门槛。高溢价拿地，某种程度上是获得存量更新赛道“入场券”，也是为维持团队、融资信用和组织能力支付的“保险费”。马千里指出，未来房地产投资的改善本质是发展模式转型，表现为投资结构更优化、投资主体更稳健，聚焦好房子与城市更新。