鼎好DH3大厦易主险资机构 多家险企联合出资新模式落地

北京中关村地标建筑鼎好DH3大厦近期完成所有权变更，接盘方为通过私募股权基金“组队”而来的多家保险机构。此次交易采用“多家险企联合出资、专业机构操盘分工”的创新模式，打破了险资以往单独投资的常规路径。

多家险企联合出资模式解析

“多家险企联合出资、专业机构操盘分工”模式指多家保险公司共同出资设立私募股权基金，由专业资产管理机构负责项目筛选、交易执行及投后管理，各方按出资比例分担风险与收益。这种结构下，单一险企无需独自承担全部投资额度，同时能借助操盘方的专业能力提升运作效率。

交易背景与资产属性

鼎好DH3大厦位于北京中关村核心地段，曾是电子卖场与科创企业聚集的象征，承载了一代从业者的记忆。此次易主标志着该物业的产权结构发生根本性变化，接盘方阵营以险资为主导。

“此次险资的投资方式打破了常规，采取‘多家险企联合出资、专业机构操盘分工’的创新模式。”——记者了解

分析人士指出，该交易模式或为后续险资参与商业地产并购提供可复制路径，尤其适用于体量较大、需分散资金压力的核心资产项目。

多家险资联合出资61亿元收购鼎好DH3大厦 采用“联合LP+双GP”架构

4月30日，天津家鼎股权投资合伙企业（有限合伙）完成设立，总认缴出资规模达61亿元，作为鼎好DH3大厦项目收购主体。友邦人寿、大家人寿、中宏人寿3家险资机构合计出资份额接近五成，将此前外资机构手中的鼎好DH3大厦股权份额全盘接手，对应出资占比分别为20.49%、16.37%、13.11%。

鼎好DH3大厦完成业态迭代 聚焦AI与机器人赛道

鼎好DH3大厦已不见早年电子商城的影子，如今是一栋聚焦AI、算力、机器人赛道的科创写字楼。A座导视牌显示，除两层空闲外，其余楼层均有企业入驻，累计入驻企业超20家，涵盖机器人、通用算力等硬科技企业，以及私募基金、保险公司等金融机构。

B座虽暂未布设统一楼层导览，但已有员工刷卡上班。公开信息显示，B座入驻企业包括字节跳动、创新工场、北京深势科技股份有限公司等头部机构。

“联合LP+双GP”架构落地核心物业

天津家鼎采用联合LP（有限合伙人）加双GP（普通合伙人）创新架构。LP即“出钱、担责、不操盘”的一方；GP则负责管钱和操盘，承担项目投资、运营管理和退出安排。

具体来看，天津家鼎的LP中，无锡城安鼎瑞股权投资合伙企业（有限合伙）占出资总额近五成，此前已参与鼎好DH3大厦的改造运营。3家险资机构合计出资份额接近五成。GP方面，天津远见创新投资管理有限公司是大家保险集团旗下平台，也是天津家鼎的执行事务合伙人；无锡启城远见企业管理有限公司是无锡城安鼎瑞的执行事务合伙人。两家公司均具备商业不动产运营经验。

燕梳资管创始人鲁晓岳对《证券日报》记者表示，3家险资机构出资规模与无锡城安鼎瑞基本持平，同时设有两个GP，这一合作模式意味着险资不动产投资正逐渐告别过往单独出资、自主操盘的单打独斗模式，迈入合作出资、专业机构受托管理的全新阶段。

险资联合投资模式加速普及 三重优势凸显

与险资机构“组队”投资鼎好DH3大厦相似的联合投资模式正在行业快速普及。受访人士表示，对比单一险企独立直投，多家险企联合担任LP具备三重优势。

广东凯利资本管理有限公司总裁张令佳分析称，在风险防控方面，险资以LP身份参与私募股权基金，可在一定程度上实现风险隔离，控制单一项目失败对公司整体投资组合的影响。在资金组织方面，多家机构联合出资，更容易聚合数十亿元级资金，推动核心城市大宗项目落地。在资源协同方面，险资出资平台可把控风控底线，专业GP则深耕资产改造、租户运营等环节，双方分工协作有助于提升项目运营效率。

对外经济贸易大学创新与风险管理研究中心副主任龙格认为，“组队”投资模式能够有效分散单一资产价格、运营波动风险，实现资金端、运营端专业化分工，大幅提升资产运营效率。

低利率环境下险资加码商业地产的三大驱动力

联合投资模式升温背后有深层的资产配置逻辑。鲁晓岳指出，险资近年来持续加码商业地产主要受到三方面因素驱动。

其一，化解市场“资产荒”难题。符合险资风险收益要求的优质非标债权新增项目供给持续收缩，私募股权基金、公募REITs成为替代传统非标债权资产的重要工具。其二，对冲长期利率下行风险。数据显示，截至2025年底，北京办公楼和零售资产的资本化率分别为5.5%和6.3%，显著高于10年期国债收益率，为险资提升整体投资收益率提供了重要支撑。其三，破解资产负债久期错配难题。购物中心、甲级写字楼等成熟物业租约普遍长达10年至20年，持续稳定的租金现金流形成“类固收”收益，契合寿险长久期负债配置需求。

稳收益更要控风险 险资布局强调资产质量与退出安排

尽管不动产投资能填补稳定收益的缺口，但险资长期持有商业地产仍需平衡好收益与风险。鲁晓岳建议，将不动产投资资金的70%至80%长期沉淀于一线核心成熟物业，依靠租金获取长期稳定收益；剩余资金布局具备公募REITs上市潜力的增值型物业、Pre-REITs基金，依托资产证券化工具拓宽变现渠道。

仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜预计，未来一年至两年险资投资节奏将保持稳健，重点布局北京、上海等一线核心城市及部分二线城市的标杆物业。资产类型聚焦核心办公楼、优质零售地产、长租公寓、酒店等。随着商业不动产公募REITs落地，成熟物业的标准化退出通道进一步拓宽。