房地产行业债券融资总额创近年来新高

2026年上半年，房地产行业债券融资市场呈现企稳态势。中指研究院发布的数据显示，上半年行业债券融资总额达3158.8亿元，同比增长21.7%，增速为近年来最高水平。分析认为，融资回暖与政策暖风释放及市场预期改善密不可分。

多元融资渠道逐步构建

资本市场产品创新为市场注入新活力。首批商业不动产REITs成功挂牌，同步带动持有型不动产ABS产品加速落地，"公域+私域"的多层次REITs市场框架逐步完善。

ABS即资产支持证券，指以基础资产未来收益权为支撑的证券化产品。按信用等级可划分为AAA级、AA级、A级等，评级越高风险越低。

债券融资规模扩大至3158.8亿元，较2025年同期增长21.7个百分点

市场结构调整带来新机遇

• 融资主体从大型房企向中资级别优质企业倾斜
• 绿色债券、科技创新债等专项品种融资额度同比增长30%
• 中小房企通过非金融企业债务融资工具等产品补充流动性

行业专家表示，下半年信用扩张可能延续，但结构性分化将更加明显。部分城市率先落实REITs扩募新规，优质存量资产盘活步伐明显加快。

房企债券融资结构分析：信用债ABS双轮驱动 破百亿规模增长

从融资结构来看，信用债依旧是房企债券融资的第一大渠道。数据显示，2026年上半年，信用债融资金额达1766.1亿元，较去年同期增长11.8%，占总债券融资比例超过半数。

融资渠道多元化发展

除传统信用债外，房企债券融资渠道呈现多元化面貌。资产支持证券（ABS）作为第二大债券融资渠道，2026年上半年融资额达1221亿元，同比增长27.5%，占债券融资总额的38.7%。

从ABS发行主体结构来看，以商业抵押贷款支持证券（CMBS/CMBN）和类REITs产品为主，该两类产品的规模占比接近八成。2026年上半年，房企通过商业不动产ABS对公募REITs的底层资产搭建起到重要作用。

地产企业海外债务成为第三大融资渠道，融资规模为54.1亿元，较2025年同期激增199.4%。然而需注意的是，海外债占总融资比例仅为5.4%，且仅有极少数头部企业具备发行资质。

融资困境与市场现状

中指研究院企业研究总监刘水对记者表示："2026年上半年，债券融资总额同比增长，呈现出企稳趋势。但这种企稳态势并不稳固，受限于两方面因素。"

一方面是债务管理压力。新发债券需考虑偿还现有债务的回旋余地，2026年6月末房企境内债务存续规模超过25万亿元。同时具备发债条件的企业需配置合规的在建项目或底层资产，受制于优质存量资产规模。

房地产行业分析师严跃进阐释了这一现象："央国企仍是主体信用的中坚力量，土地投资等经营布局带来持续融资需求。同时监管层对写字楼、购物中心等商业不动产证券化的政策倾向正在鼓励企业转向更规范的融资模式。"

REITs：房企融资新方向

政策助推下，商业不动产REITs迎来发展机遇期。2026年6月首批4只商业不动产REITs在北京、上海、西安等重点城市挂牌，原始权益人涵盖地方国资与优质民营企业。商业地产基金管理数据显示，截至2026年中，已完成申报的商业不动产REITs项目已达22只。

预计商业不动产REITs市场整体募集资金规模将突破700亿元。刘水指出，头部央国企和民企正在积极探索公募REITs和持证经营不动产ABS等创新融资模式。华润置地率先实现公募REITs发行，保利发展、新城控股等房企也积极申报商业不动产REITs项目。通过这一证券化模式，有利于企业盘活存量资产，优化债务结构，并使原有信用评级获得稳固。