河北鑫界硬闯一线楼市：大本营烂尾未清、金鱼池地块两年未入市

河北鑫界京城“豪赌”背后：本土项目曾烂尾，京城地块开发迟缓引质疑*

在北京核心区域的土地市场上，一家来自河北的房企再度展现了其出人意料的拿地能力。近日，河北鑫界房地产开发有限责任公司成功竞得丰台区东铁匠营街道的蒲黄榆地块，这已是该公司继两年前斩获东城区金鱼池地块后，第二次将北京二环周边的优质地块收入囊中。 与这一连串高调的“进京”动作形成鲜明对比的，是河北鑫界在其大本营所面临的复杂局面。该公司旗下的标志性项目——位于石家庄的鑫界9号院，其开发历程颇为曲折。公开信息显示，该项目曾因手续不全、施工停滞等问题，两度被纳入当地房地产开发领域的专项整治范围。最终，在属地政府的协调与推动下，项目方逐步补办相关手续，工程得以重启，并几经周折后实现交付。一个连本土项目都遭遇困境的民企，其进京的雄厚资金来源及底气，成为了外界关注的焦点。 尽管在土地市场上表现高调，河北鑫界在京项目的后续推进却显得异常迟缓。以两年前竞得的金鱼池地块为例，该地块临近天坛公园，地理位置极为优越。然而，在斥巨资拿下地块后的两年时间里，该项目迟迟未能进入实质性开发阶段，这与北京楼市中多数房企拿地后迅速启动报规、蓄客、开盘的高周转模式形成了显著反差。截至目前，该地块仍未有明确的开盘时间表。 一系列看似矛盾的操作，让这家原本名不见经传的河北房企屡屡成为市场热议的对象。关于其企业背景的讨论更是层出不穷。有信息显示，河北鑫界虽被外界赋予某种“央企色彩”的联想，但其股东结构与实际业务关系，实质上更偏向于与特定央企的小范围业务协作，并非真正意义上的央企控股子公司。这种微妙的企业身份，叠加其在两座城市迥然不同的项目表现，进一步加剧了外界对其资金实力、开发策略乃至生存逻辑的种种猜测。 河北鑫界京城夺地背后：大本营隐忧未解 逆势押注二环前景几何 蛰伏两年的河北鑫界，近日凭借北京土拍市场的表现重回行业视野。2026年5月，在丰台区蒲黄榆地块的竞拍中，这家企业历经165轮竞价角逐，最终以10.48亿元、溢价率16.4%的代价，在与保利、招商等一众头部央企的竞争中脱颖而出，成功摘得这块位于北京二环核心区域的住宅用地，引发市场广泛关注。 与此前深耕一隅的形象不同，河北鑫界自2024年起突然转舵，加速向一线城市核心区布局。作为一家成立20年的石家庄本土房企，河北鑫界自2005年起长期专注于本地市场，天眼查信息显示，在2008年至2021年间，该公司累计获取的7宗地块均位于石家庄。然而，在其发展历程中，部分项目的推进并不顺利。 其早期代表性大盘项目鑫界9号院，曾于2013年在土地、规划、施工手续不全的情况下仓促开工，次年即被监管部门查实并责令停工，由此埋下烂尾隐患。此后，该项目先后在2013年、2015年两度进入房地产专项整治范围，2017年被列入解遗台账，2019年纳入石家庄“烂尾楼”整治名单。最终，在区级政府协调下，该项目逐步补办齐全开发手续并重启施工，直至2023年才勉强完成交付。尽管多年的烂尾僵局已被盘活，但其引发的历史遗留问题与负面纠纷至今未完全清零。 大本营的摊子尚未彻底清理，河北鑫界便已开启向一线核心市场的突围布局。2024年，该公司首度进京，斥资约3.38亿元拿下东城区金鱼池地块，该项目商品住宅指导价高达15.1万元/平方米。此次斩获丰台蒲黄榆地块，已是其两年内再度落子北京，布局重心直指京城核心地段。 针对此类存在存量项目风险的房企逆势进京拿地的现象，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，企业核心动机在于利用一线城市核心地块的稀缺性对冲自身经营风险。一方面，通过获取高价值土地资产，可以重塑市场信心、撬动融资通道，从而缓解原有项目的资金承压；另一方面，借助北京市场的安全边际实现资产避险，这是一种典型的“风险外溢型”企业向安全区域集中押注的应激策略。 中国城市房地产研究院院长谢逸枫也持类似视角。他表示，部分房企即便在外地有遗留风险项目，但北京作为一线城市，其城市能级、配套资源与消费购买力具备突出优势，市场基本面稳健。在他看来，优质地块具备可观的盈利与增值空间，业内对本地房价的长期走势普遍看好，当前节点拿地或存“抄底”考量。他还认为，个别遗留风险项目未必拖累企业整体资金链与正常经营，这类企业可能手握充裕自有资金，或已引入合作投资方、开辟新融资渠道，为拿地提供了资金支撑。 关于业内流传的河北鑫界“背靠央企”说法，背后指向企业实控人水福来。工商信息显示，水福来持有河北鑫界50%股权，并担任河北华电石家庄热电有限公司副董事长。该公司由河北鑫界持股18%，国资委全资持有的中国华电集团旗下公司持股82%共同投资成立。尽管存在此层参股关联，但这并不足以证实河北鑫界能够获得央企资金与资源的直接加持。一方面，尚无公开文件佐证水福来可调配华电体系资源；另一方面，河北鑫界仅为持股18%的参股股东，且石家庄热电主营热力能源运营，产业赛道与房地产相隔甚远，难以对地产业务形成实质赋能。 相较于难以落地的“央企背书”传言，河北鑫界自身的法务与债务问题更有据可查。该公司常年深陷工程欠款与民间借贷等纠纷，多次被列为失信被执行人。天眼查数据显示，2016年至2018年4月，其已两度被石家庄市桥西区法院强制执行，累计执行标的83.77万元。2018年9月水福来正式接手后，公司并未走出诉讼泥潭。在2021年至2025年间，河北鑫界累计10次登上被执行人名录，执行标的金额飙升至千万元级别。直至2026年，仍有多起纠纷陆续开庭，诉讼缠身与债务承压是其经营常态。 更令市场关注的是，其进京首作——东城金鱼池地块的开发已陷入僵局。在中指研究院土地市场研究负责人张凯看来，该地块总建面仅5550平方米，其中自持公建配套面积高达3850平方米，真正可对外销售的住宅建面仅1700平方米，可售货量极为稀缺。这一特殊结构给产品定位制造了明显难题：若规划为刚需小户型，与二环内城高端改善客群的需求不匹配，背离地段价值；若规划为150平方米以上的顶豪户型，则可售房源仅约10套，产品操作空间被极度压缩。当初意图借此标杆项目打响名气、扎根顶豪市场的河北鑫界，如今面临资金沉淀与时间成本双重压力，项目迟迟无法落地的尴尬处境，已使其陷入进退两难的境地。 正是在首作搁浅未破的背景下，河北鑫界二次加码北京二环，以10.48亿元代价拿下丰台蒲黄榆地块。然而，这宗新获地块同样自带先天硬伤：其紧邻城市主干道蒲黄榆路，常年车流密集，噪音干扰成为难以规避的区位短板。未来开发必须配备高端隔音系统、优化楼栋排布等一系列精细打磨，才足以匹配千万级改善产品的品质标准。对于常年深耕石家庄刚需快周转赛道的河北鑫界而言，骤然跨入北京二环高端改善赛道，其团队能力、产品逻辑与审美标准等专业壁垒可谓天壤之别。 严跃进对此表示，北京首作搁浅已沉淀大量资金，并无高端操盘经验却强行啃下高端地块，其本质是赌后续项目能够反哺前期困局。但一旦销售回款不及预期或融资渠道受阻，极易引发资金链断裂，导致新项目重蹈覆辙，同时拖累原项目化解进程，形成风险连环引爆。复盘这家房企的真实底色——石家庄本土中小房企、有过烂尾项目前科、深陷多起司法纠纷、资金实力薄弱、零北京核心区操盘经验、入京首作搁浅两年无果，却执意逆势重注押向北京最贵的二环核心赛道。河北鑫界这场孤注一掷的博弈，最终是逆风翻盘还是黯然退场，仍有待市场检验。针对后续在北京市场的布局、项目推进及产品规划等问题，相关媒体已向河北鑫界发去采访函，但截至发稿，对方暂未予以回复。