公募REITs上市满五周年：全市场募资规模达2450亿元，上交所占比超七成

截至6月21日，我国公募REITs市场已正式上市满五周年。据最新数据，全市场已上市的公募REITs产品共计86只，总募集资金规模累计达到2450亿元。其中，上海证券交易所上市了59只REITs，合计募资1760亿元，占全市场规模的71.84%。

市场规模与交易所分布

上交所作为公募REITs的主要上市平台，其59只产品的募资规模占据了绝对主导地位，达到1760亿元。这一数据反映出过去五年间，公募REITs在资本市场的接纳度与融资功能持续增强。

五周年节点背景

公募REITs（不动产投资信托基金）是一种通过募集资金投资于不动产资产，并将收益分配给投资者的金融产品。五年间，该品种从试点起步逐步扩展至仓储物流、产业园区、保障性租赁住房等多个领域，成为基础设施及不动产资产证券化的重要工具。

全市场已上市86只REITs，总募集资金规模达到2450亿元。

行业影响与展望

基于当前数据，公募REITs在过去五年为存量基础设施资产的盘活提供了标准化退出渠道，同时也为投资者开辟了参与大型不动产项目的低门槛路径。市场参与者普遍认为，随着资产类型持续丰富和发行机制成熟，公募REITs有望进一步拓宽融资场景。

沪市52只公募REITs2025年收入145亿元同比增71% 首批四单商业REITs同日上市

根据上交所近期披露的2025年年报数据，沪市52只公募REITs合计实现收入145亿元，较上年同期增长71%；可供分配金额达88亿元，同比增长42%。这一成绩展现出市场内生增长动力，同时首批四单商业REITs产品于6月18日正式上市，进一步丰富了资产类型。

各赛道运营数据多点支撑

• 消费板块平均出租率达98%，租金收缴率接近100%；
• 保障性租赁住房出租率维持在95%高位，租金收缴率亦达100%；
• 能源板块结算电量达40亿千瓦时，营收完成率106%；
• 高速公路板块实现通行费收入69亿元，日均车流量32万辆，现金流完成度97%；
• 产业园区与仓储物流板块中，东久、京东仓储等项目实现满租；
• 数据中心及市政环保等业态现金流全线达标。

扩募与商业REITs推动资产格局多元化

截至6月，沪市共有14单项目进入实质性扩募阶段，其中8单已完成上市，5单发布扩募公告。扩募资产呈现出跨类型、跨区域创新特点，例如“光伏+水电”多能互补模式、“研办+厂房”混合配置等，并成功落地首单配售发售项目。

6月18日，国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT、中信建投首农商业REIT、汇添富上海地产商业REIT首批四单商业REITs正式上市交易，标志着沪市公募REITs市场形成涵盖高速公路、产业园区、能源、保租房及商业不动产等多元业态的资产格局。

截至目前，上交所已受理锦江、凯德、陆家嘴、保利发展、光大安石等12单商业不动产REITs项目，拟募集规模合计约400亿元，资产类型覆盖办公、酒店、购物中心及商业综合体等业态，原始权益人涵盖央企、地方国企、民企、外资等各类型。

分红与资本增值表现

2025年沪市公募REITs实施分红110次，累计派发近78亿元，较上年增长30%。其中产权类REITs整体分派率达4.18%，经营权类REITs全周期内部收益率（IRR）约4.05%。内部收益率（IRR）是衡量项目全周期投资回报水平的指标，反映长期资金可预期的收益锚点。截至2025年末，沪市52只REITs除权价格平均上涨6.3%，若计入分红再投资，复权价格涨幅达11.9%。

投资者连接与平台建设

在管理人、运管机构及原始权益人协同下，沪市REITs举办了近百次路演、投资者开放日活动，建立起投资者与底层资产之间的深度连接。上交所有关负责人表示，沪市公募REITs将继续锚定服务实体经济主责主业，以提升主动管理能力为核心，推动商业不动产REITs试点平稳落地，致力打造覆盖多资产类别、具备国际竞争力的资产运营管理平台。