首批商业不动产公募REITs上市 首批中证REITs全收益指数基金同日获批

截至2026年6月18日，全市场已上市公募REITs累计达到86只，总市值规模为2450亿元。当天，首批商业不动产公募REITs正式上市交易，首批中证REITs全收益指数基金也同步获批，两项进展被市场视为公募REITs五周年的重要里程碑。

规模与品类双扩容

这批新增的商业不动产公募REITs进一步拓展了市场资产类型。此前已上市的品种主要集中在基础设施领域，未来投资者可关注其现金流表现与分红能力。

数据显示，截至2026年6月18日，全市场已上市公募REITs有86只，总市值达2450亿元。

指数基金获批加速配置工具布局

中证REITs全收益指数基金获批后将追踪该指数的全收益走势，为投资者提供一键式持有公募REITs的被动投资渠道。素材中提到的“公募REITs”是指公开募集的不动产投资信托基金，其收益来源主要包括资产运营产生的租金与增值。

两类事件接踵而至，为公募REITs试点五周年增添了浓墨重彩的一笔，也反映出市场从产品发行向指数化投资生态的演进。

首批4只商业不动产公募REITs上市交易 指数化产品同步落地

6月18日，汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT等4只商业不动产公募REITs正式在二级市场上市交易。同日稍早，中国证监会官网显示，华夏基金、易方达基金、南方基金、中金基金等4家机构上报的中证REITs全收益指数基金已更新为“行政许可决定书”。

业内人士分析认为，上述两大事件均为公募REITs发展史上的里程碑：商业不动产REITs实现了从基础设施到商业不动产的关键品类拓展，而指数化产品的落地有望为REITs市场持续引入增量资金。

商业不动产REITs：从试点启动到上市仅历时数月

公开信息显示，2025年末，商业不动产REITs试点正式开启。今年5月末，首批4只产品正式发行时均提前结束募集并启动比例配售，网下认购踊跃，合计募资规模超过200亿元。上市首日，4只产品交投活跃，收盘全部上涨。

“商业不动产REITs从政策开闸到首批上市仅历时数月，标志着公募REITs正式完成从基础设施到商业不动产领域的关键品类拓展，彻底打通了商业不动产‘投—融—建—管—退’的完整资本闭环。”沪上一家基金公司REITs研究团队负责人表示。

中金公司研报指出，存量商业不动产规模为40万亿元至50万亿元，即使按2%至3%的潜在证券化率计算，该领域有望为REITs市场带来万亿元级的供给增量。

中证REITs全收益指数基金：一个月内获批

5月18日，华夏、易方达、南方、中金等4家机构申报中证REITs全收益指数基金，仅一个月便获批。光大证券研报认为，REITs指数基金以中证REITs全收益指数为跟踪标的，该指数是反映公募REITs市场整体表现的核心基准。指数产品落地能够强化REITs市场估值底、平抑非理性波动、提升稳定性及流动性，同时降低投资门槛，吸引更多资金入市。

公募REITs发展五周年：总市值突破2000亿元

2020年4月，基础设施REITs试点政策出台；2021年6月21日，首批9只公募REITs上市，合计募资超300亿元。截至2026年5月末，已上市REITs资产类型涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心、高速公路、市政环保及能源，商业不动产REITs的加入使市场步入“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段。

政策层面持续为REITs提供支持：发行端，2022年1月财政部、税务总局发布试点税收政策，优化资产重组及设立环节所得税规则；需求端，监管层引导社保基金、保险资金等长期资本配置，推动REITs指数基金等产品入市，并推进REITs纳入沪深港通标的。2024年2月，证监会首次明确公募REITs权益属性，允许机构将其分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（OCI账户）。

市场结构性分化：“一级热、二级冷”待解

尽管一级市场保持稳健扩容——2025年以来截至2026年5月末，新产品累计上市24只，网下认购倍数区间1.1倍至431倍，平均180倍，实际募集规模较拟募集规模溢价9.3%，首日上市涨幅平均20.7%——但二级市场流动性匮乏问题凸显。

截至2026年5月15日，已挂网项目合计募集规模预计达1220.04亿元。受一级新增供应放量、部分行业资产经营承压、分母端利率缺乏趋势性下行等扰动，二级市场表现偏弱。

中金公司建议从四大维度优化流动性：扩大有效自由流通盘、丰富投资者生态结构、健全做市商生态、提升信披透明度与数字化水平。

从投资端看，公募基金对REITs配置比重持续增加。截至2026年5月15日，全市场共有11只债券型基金将REITs纳入投资范围；2026年一季度末，公募FOF的REITs持仓公允价值达2.28亿元，中欧、汇添富、易方达、招商、南方基金持仓均在1000万元以上。REITs指数基金的获批有望进一步推动投资者结构优化。