成都购房者购入75平米老房，一二线城市低总价二手房成交占比提升

今年5月，一位化名为颜晨的购房者在四川省成都市武侯区购入一套75平方米的“老破小”房源。据该购房者介绍，此次购房“最开始的想法是用来投资，同时也不想让公积金趴在账户里吃灰”。

低总价房源成为二手房市场主力

第三方机构数据显示，当前全国多个一二线城市的二手房交易中，低总价房源的成交占比有所提升，部分区域此类房源已占到全部二手房成交量的相当比例。

“最开始的想法是用来投资，同时也不想让公积金趴在账户里吃灰。”

市场现象与购房逻辑

业内人士指出，低总价房源通常指面积较小、房龄较长的住宅，这类房源因总价门槛较低，吸引了一部分资金有限的购房者或投资型买家。颜晨所购的75平方米房源即为典型案例。

• 购房主体：颜晨（化名）
• 购房时间：2025年5月
• 房源位置：四川省成都市武侯区
• 房源属性：75平方米“老破小”
• 购房目的：投资及盘活闲置公积金

背景说明

低总价房源因其单价相对较低，在二手房市场中常被视为刚需或过渡性选择。近期多个一二线城市此类房源的成交占比提升，反映出在当前市场环境下，部分购房者更倾向于控制总成本以降低资金压力。

成都等核心城市低总价二手房成交占比持续攀升，“老破小”租售比跑赢存款利率

近日，成都、北京、上海、深圳、杭州等一二线核心城市二手房市场出现结构性变化，低总价房源成交占比显著提升。数据显示，今年1至4月，成都市100万元以内的二手房成交量占全部二手房成交量的比例约为53.9%，较2025年提升了5.6个百分点。此类“老破小”房源正成为市场关注的焦点。

成都“老破小”成刚需客群优选，公积金月供基本可覆盖

今年5月，成都市民颜晨在武侯区玉林板块购入一套总价约85万元的二手房，房龄超过20年且无电梯。她支付了14万元首付，月供约3000元，其住房公积金基本能覆盖月供。颜晨目前计划将房屋出租，预计租金2500元/月，据此测算的租金回报率约为3.53%。

“市区带电梯的二手房，都比较贵，租售比偏低，不适合投资。”——颜晨向中新经纬表示。

贝壳研究院西南分院提供的数据显示，成都地段好、总价低的二手房，正在成为刚需客群的优选。这类房源大多配套成熟，填补着新房市场的供应空白。

多城低总价房源成交占比超五成

易居研究院数据显示，今年5月，北京市二手房成交16010套，其中300万元以下的房源占比75.7%。同期，上海中原研究院统计，上海市二手房成交24897套，300万元以下房源成交占比约68.55%。

据深圳中原研究中心，今年5月，深圳市二手住宅过户5534套，150万元以下、150万元至250万元、250万元至350万元房源合计成交占比约47.8%。杭州贝壳研究院数据则显示，5月杭州市总价200万元以内的二手房成交占比达56.1%，环比提升1.4个百分点。

租售比对比：核心城市“老破小”收益高于定期存款及国债

易居研究院测算显示，成都、武汉、重庆、南京、深圳、上海、北京、广州、杭州“老破小”二手房的租售比分别约为3.80%、3.20%、3.03%、3.00%、2.75%、2.45%、2.00%、1.92%、1.84%，上述8城平均租售比为2.67%。

对比看，6月18日，中国10年期国债收益率约为1.7554%；全国现金管理类产品的平均近7日年化收益率为1.17%。银行3年期定期存款平均利率为1.685%，大额存单3年期平均利率为1.738%。

融360数字科技研究院数据显示，2026年5月，银行整存整取存款3年期平均利率为1.685%。易居研究院副院长严跃进分析称，在房贷利率低于3%的情况下，租金收入已基本能覆盖月供，偏好人民币资产、看重区位价值的投资者认为，“老破小”房源已具备一定的类固收属性。

投资需警惕流动性、房价下跌及租金波动等风险

不过，“老破小”房源并非全无风险。部分房龄超过30年的老房子，银行可能拒贷，买家只能全款购买，且挂牌成交周期普遍较长。严跃进提醒购房人需注意四方面风险：

• 流动性风险：部分房源银行可能拒贷，且成交周期长，急于变现只能降价出售。
• 房价下跌侵蚀本金风险：若租金收益难以覆盖房价跌幅，可能出现“赚租金、亏本金”的情况。
• 租金波动风险：受人口流动、就业形势等因素影响，未来租金水平未必稳定。
• 城市更新转向风险：拆迁改造并非板上钉钉，征询未通过、资金不到位等情况都可能导致计划落空。

严跃进建议，追求高租售比的购房者可关注核心城市的主城区，但应避开房龄超30年、无改造计划、硬伤明显的“真破小”，选择地段好、结构稳、有望焕新的房源。

一线城市房价进入温和修复通道

在低总价二手房成交带动下，一线城市房价已出现回暖。国家统计局数据显示，5月份，一线城市新房价格环比上涨0.2%，连续4个月保持上涨；二手住宅价格环比上涨0.4%，连续3个月保持上涨。

中原地产首席分析师张大伟分析，人口持续向一线城市集聚，住房供需基本平衡，库存去化周期合理。当前一线城市房价环比涨幅维持在0.2%至0.6%的区间，政策以稳为主，适合长期自住、置换家庭择机入场，不存在短期炒作的套利空间。