中证REITs全收益指数七连跌 报收928.96点

截至6月24日收盘，中证REITs全收益指数延续此前跌势，已连续七个交易日下跌，指数点位进一步下滑至928.96点。此前，该指数已跌破1000点整数关口。

市场流动性引发关注

在指数持续回调的背景下，部分市场参与者对公募REITs产品的流动性状况表现出担忧。中证REITs全收益指数由沪深交易所上市的公募REITs样本组成，其走势反映了整体板块的价格变化。

根据公开信息，公募REITs（不动产投资信托基金）是指通过发行基金份额募集资金，投资于不动产资产，并将大部分收益分配给投资者的金融产品。近期指数连续走低，使得市场对其交易活跃度的关注度有所上升。

“行业人士指出，当前REITs市场整体交易量较前期有所收窄，部分投资者对后续流动性环境持观望态度。”

指数技术性调整持续

自跌破1000点基准点位以来，中证REITs全收益指数并未出现明显企稳迹象，继续下行至928.96点，七日连跌的走势显示出市场短期内仍面临一定压力。该指数前次站稳1000点上方的时间可参照历史价格区间。

分析人士认为，REITs市场当前的低迷表现，与投资者风险偏好下降及资产定价逻辑调整有关，具体影响尚待进一步观察。

公募REITs流动性呈现总量尚可、结构恶化、分层加剧 修复行情需长线增量资金

截至6月24日，中证REITs全收益指数录得七连跌，并在二季度持续承压。机构统计显示，公募REITs市场流动性呈现“总量尚可、结构恶化、分层加剧”特征，中尾部资产的交易深度和抗冲击能力被削弱。

流动性分化加剧，尾部资产冲击成本陡增

从成交规模看，市场容量在扩大：日均总成交额从2021年的1.7亿元增至2025年的5.9亿元，2026年至今（截至5月底）维持在5.2亿元。但单体REIT日均成交额中位数从2021年的1363万元降至477万元，降幅达65%，显示单体流动性并未改善。

业内人士表示，流动性环境改善需要从增量资金入市、投资者多元化、市场配套制度等方面入手。修复行情要看长线增量资金入市配套政策落地的情况。

交易活跃度方面，流通盘换手率从2021年的1.64%降至2026年的0.42%，降幅超74%。中金公司认为，这反映出市场从初期炒作消退后，长期配置型资金占比上升，短期交易意愿显著降温。

内部结构分化明显。以Amihud（阿米胡德）指标衡量，该指标越大表示流动性越差。截至5月末，REITs市场中位数从2021年的3.5升至8.9，75%分位数从6.5飙升至22.2，涨幅超过240%。这意味着大额交易对价格的冲击成本急剧上升，尾部资产流动性风险突出。但25%分位数仅从1.7升至3.3，头部优质资产流动性相对稳定。

资金入场意愿不高，机构持仓分化明显

北京一位机构投资者表示，其所在机构的固收资金从2022年起配置公募REITs，但市场整体规模偏小，难以满足配置需求。据Wind统计，截至6月24日，二级市场交易的REITs约86只，总市值约2200亿元，流通市值仅1200余亿元。当日仅中金唯品会商业REIT成交额超1亿元，成交额超2000万元的仅7只产品。

该投资者进一步指出，底层资产多为传统旧资产（自来水、工业园区、高速公路），新型资产较少，在有其他可选配置资产的情况下，增量资金入场意愿不高。

中金公司对比77只REITs的持有人数据发现，券商是唯一普遍加仓的机构，平均持仓占比上升6.1个百分点，其中62只加仓、15只减仓；产业资本与私募股权整体减持，平均占比下降1.8个百分点，58只减仓；银行理财与信托持仓略有收缩。

REITs指数基金或带来约10亿元增量资金

对于流动性改善，银河证券认为后续修复行情仍需看长线增量资金入市配套政策落地，包括险资增持商业不动产REITs时点，以及5月中旬申报的REITs指数基金。

中金公司预测，首批4只REITs场外指数基金有望带来10亿元左右增量资金。该假设按5亿元全市场日均成交额计算，若4只产品将成交额占比控制在3%以内，建仓期6个月，市场可容纳买入上限为18亿元。

华南一家公募的不动产投研人士建议，扩大有效自由流通盘、吸引更多元主体入场、丰富底层资产供给以做大市场规模，进而提升流动性。该人士指出，国资仍是发行主体，但京东、顺丰、润泽、联东等民营企业及凯德、安博等国际资产管理人已陆续入场，有助于丰富资产供给层次并提升行业运营管理水平。