首批商业不动产REITs在上交所挂牌上市

近日，首批商业不动产证券投资基金（REITs）在上海证券交易所集体挂牌上市。银行理财机构正积极把握这一投资机遇，紧抓首批商业不动产REITs的投资机会。

业态突破：从基础设施到商业不动产

此次挂牌上市标志着我国公募REITs市场实现业态突破，底层资产由基础设施领域拓展至商业不动产领域。

“标志着我国公募REITs市场实现从基础设施到商业不动产的业态突破。”

银行理财的参与逻辑

首批商业不动产REITs的上市为银行理财等机构投资者提供了新的配置工具。银行理财资金可通过认购公募REITs份额，间接参与商业地产投资，拓宽资产组合的多元化空间。

首批商业不动产REITs扩容至6单 银行理财资金加速布局多层次市场

继首批4单商业不动产REITs上市后，监管于近日集中批复第二批6单封闭式商业不动产REITs，覆盖北京、上海、深圳及大湾区核心商圈。参与主体涵盖国资、央企及外资机构，释放出“小步快跑、常态化供给”的明确信号。在低利率环境与“资产荒”并行背景下，银行理财资金正加快配置公募REITs，成为继公募基金、保险资金之后的重要买方力量。

银行理财抢滩首批商业不动产REITs

6月18日，汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT4只产品合计募集资金约203亿元，平均网下认购倍数达78倍。上市首日，4只产品全线收涨，合计成交12.96亿元。

工银理财于6月17日披露，已对国泰海通砂之船、中金唯品会、汇添富上海地产与中信建投首农等首批商业不动产REITs进行了系统性投资。据其介绍，自2021年首批公募REITs上市以来，该公司累计投资65只（含在途项目），市场覆盖率近八成。2025年，工银理财通过战略配售、网下投资和扩募等方式，深度参与18只公募REITs投资，加权收益率近30%。

“低利率环境下，传统固收资产收益中枢下移，兼具稳定分红与增值潜力的REITs正成为理财资金的‘新底仓’。”

中邮理财于6月22日宣布已参与投资首批商业不动产REITs。作为2020年首批公募REITs投资试点机构之一，该公司自商业不动产REITs试点启动便前瞻布局，通过战略配售和打新参与了中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT等项目，目前已构建覆盖战略配售、网下认购、扩募及二级市场交易的全链条投资能力。

低利率驱动“固收+”策略转型

证券时报记者观察到，银行理财资金加速涌入REITs市场，背后是传统固收资产收益下行与理财负债端成本刚性之间的持续博弈。工银理财提出的打法颇具行业代表性——“固收打底，REITs打新增强”。该公司将REITs打新作为增强策略模块嵌入“固收+”产品框架，用固收类资产筑底，通过机构专属通道争取一二级价差收益。2025年，工银理财新增公募REITs投资的平均加权收益率达27%。

今年1月，平安理财创新业务负责人孙鑫从资产属性角度阐释配置逻辑时指出，银行理财资金具备三大核心特点：体量庞大且稳定、可配置长期限资产适配REITs久期特征、负债端具备短期重置属性。因此，银行理财资金优先选择内生需求稳定的不动产资产，如一线城市及重要交通枢纽周边的保障性租赁住房、供需格局已基本稳定的成熟购物中心等。

全链条布局与市场扩容并行

从证券时报记者的观察来看，理财公司对REITs的布局正从单一的公募REITs打新向全周期、多层次工具延伸。工银理财近日表示，将在持续布局公募REITs的基础上，拓展机构间REITs等新品种，探索Pre-REITs等新模式，挖掘物业资产上市前的成长潜力。中邮理财则依托公募REITs、机构间REITs等多层次工具，构建覆盖商业不动产、基础设施等领域的配置能力。

截至2026年5月末，我国公募REITs总市值已突破2000亿元。中金公司研报指出，一级市场万亿蓝海初步显现，底层资产展现出抗周期性与结构性分化，其中保租房与消费REITs业绩兑现度高。华泰证券固收团队认为，首批商业不动产REITs的一二级价差为打新策略提供了空间，但不同业态资产的长期配置价值差异将逐步显现。

• 工银理财累计投资65只REITs，市场覆盖率近八成。
• 2025年工银理财新增公募REITs投资平均加权收益率达27%。
• 证监会推出商业不动产REITs试点，底层资产拓展至商业综合体、零售、写字楼等领域。

业内人士提醒，REITs兼具股票波动和债券固定收益特性，不是保本产品，也不承诺固定收益。投资者需关注底层资产现金流来源、租户结构、运营管理稳定性及估值合理性。对于个人投资者而言，借道“固收+REITs”等专业理财产品参与投资，或是更为稳妥的选择。